以前より、買取より仲介の方が高く売れる可能性があるですとか、
とかく仲介をオススメします、と書かせていただいておりましたが。
本当に全部が全部、仲介をオススメしたいのかというと、そういうわけでもないのです。

例としてこういった具合の物件を参考にしてください。

・築20年～40年以上の物件
・火災、事故などがあった部屋、物件
・部屋の状態が酷い物件

つまり、そのままの状態で仲介に出したところで、買い手がつかないであろう物件です。
このような物件は売りに出す前にお金をかけて手を加える必要があります。でなければまず売れません。

しかし仲介で売る場合、その費用を出すのは持ち主です。
ある種、手のかかる物件は、ちょっとやそっとの金額で良い物件にすることはできません。
たとえ高く売れたとしても、別の費用がかかってしまっては意味がないですよね。
その費用を用意できない場合も多々あるでしょう。

買取で売却をすれば、費用を出す必要はありません。
実のところ。リフォーム費用は、多数工事を発注している不動産の会社が行った方が安くできたりします。

以上のような場合であれば断然買取での売却をオススメします。

お持ちの物件がどのような状態か、それによって売却の方法も左右されます。
是非とも事前の調査をしておいていただければと思います。

絶対に高く売れる自信がある物件、時間をかければ売れる物件等は仲介。
早くお金に変えたい、物件の修繕に費用がかかるのであれば買取。
考え方も決断も人それぞれです。
じっくり考えていただくきっかけになればと思っております。

それでは、また次回。

以前書いていたように、
綺麗な部屋、広い部屋は高く売れるというのはおわかりいただけているかと思います。
それに加えて、こういった物件だと、高く売れる可能性が多くなります。

・交通の便
物件が駅から近い（徒歩1分～9分等）といった場所の物件であれば、
とても好印象です、高く売れる要因になります。

・周辺施設
物件の近くに、生活品を買いに行けるようなスーパー、ドラッグストア
その他必要となる役所、病院、その他の便利な施設などなど、
やはり近ければ近い程、人々の生活はとても楽になりますから、
こういった面でも高価買取へ影響があります。

・環境
物件の周辺が緑の豊かな環境であれば、それだけでとても魅力的なものです。
且、閑静な雰囲気の場所を求める方々も数多く存在します。
買取の価格に十分影響を与える要因の１つです。

・マンションの規模
部屋と同じですが、マンションの敷地もやはり広い方が人気が高くなります。
ゆったりとした空間に、共用施設が充実していれば、高価買取が期待できます。

・階数
やはり眺めの良さというものがありますから、階数が高い方が良い場合もあります。
眺望の良さからは、快適な空間をイメージしやすい為、高い価格の買取が期待できます。

以上、こういったところでしょうか。
今回書いた内容ですが、努力でどうにかなるものではありませんね。
これは買う前から既に決まっている環境です。
だからと言って買う前から売る時の事を考える人はそういないでしょう。

どちらかと言うと、所有する物件と比べて考えていただく為に書いた内容になります。
緑は少ないかもしれないけど、周辺施設は充実している、ですとか
駅からは遠いけど、マンションの規模はそこそこ大きい、などなど。

その所有するマンションにはそれぞれの魅力というものがあります。

所有物件の特徴、魅力を良く理解しておく事はとても重要です。
物件の魅力を理解した上で買い取ってくれる不動産業者と巡り合う為には必要不可欠な情報なのです。

上記に書いていないような魅力もまだまだたくさんあるかと思います。
その物件なりの魅力、特徴、前回お話したような価格、周辺の情報などを頭に入れてから
自分に見合った不動産業者を見つけていく事がとても大事だと思っております。

買取売却の場合、すぐにお金に変えたいと急いでいる方が多い為、
そういった事前情報を調べる事をおろそかにしてしまう人もいます。
それでも、限られた時間の中で出来うる限りの事をしてほしいと思います。

では、今回はこれにて。

その物件、そのマンション、本当に売ってしまっていいのか、考えた事はありますでしょうか。

ほんのちょっとした理由をきっかけに売ってしまおうと考えて
不動産屋さんに足を運んでしまう方を時折見かけております。

例えば隣人、又は上の階の人がうるさいから越してしまいたい。
はたまたその逆、子供がうるさくしてしまい、隣人階下の人に迷惑をかけてしまっている。
住んでみたら思っていたのと違った。
もっと良い物件を見つけた。

などなど。

私にとっては大事な理由です、というご意見もあるでしょう。
実際大事だと思います。
しかし余程のお金持ちでない限り、そんなに何度も買換え、引っ越しはできませんね。
ローンだって組んでしまっているはずなのに、
売って別の所へ行こうと考える人が後を絶たないのです。
売ればなんとかなると思ってはいけません。
ましてや買取売却で売ってしまえば赤字もいいところです。

元々、買取売却はローン返済が厳しい、もう払えないなどの金銭面で
どうにもならなくなった方々が、急いでお金に代えたい時に利用する事が多い方法です。

充分なお金を貯めて、仲介で高く売却をして自分の行きたい物件へ引っ越す分には
理由を聞くまでもありません。

ローンは残ってるけど、良い物件を見つけたから早く手放してしまいたい。
という方は、少し思いとどまって下さい。
そうしてしまった場合、後々お金の面で相当苦労する事は目に見えています。
本当に今の物件が不満で仕方ないのか、その不満、悩みは解消できないのか、
本当に売ってしまって良いのか、考えてみてください。

住まいという大事なものを取引するわけですから、
しっかり考えて、後悔しない行動を起こしていただければと思います。

さて。今回はリフォームについてお話したいと思います。
単純にやるべきかやらないべきか、で答えられたら良いのですが、
個人的意見としましては、「無理にやる必要はない」と考えております。

仲介の場合ですとまた話が変わってきてしまいますが、買取に関して言いますと
結局買い取った不動産業者が綺麗にしてから売りに出すので無理にやる必要はないのです。

リフォームを行った方が高く買い取ってもらえる確立はありますが、
そのリフォームに予想以上の費用をかけてしまったとしたらそれはマイナスでしかないのです。

例えば、1000万円の価値がある物件があったとしましょう。
このまま不動産業者に買い取ってもらう時、
リフォーム費用として100万を引いて900万円で買い取る場合があるとします。

これに事前にリフォームをします。
100万かけてリフォームをして1000万の価格であれば上記の結果と同じですね。
予想以上に良くなれば1100万円となって良い結果が出るかもしれません。
しかしここに200万をかけてリフォームをしてしまった場合、得をする要素が特にないというわけです。
※単純に考える為の数字ですので、リアルな価格と比べないようにしてください。

ましてや、リフォーム業者の選択というのも面倒ですし
リフォームが欠陥だらけだったらもっと悪い状況になってしまいます。

という事もありますので無理にやる必要はないと考えています。
リフォームをするにしても最低限、一般的なリフォームを行う方が良いでしょう。
デザインの変更ではなく、欠損箇所の修理という意味合いと考えて行ってください。

どうせ費用をかけるならハウスクリーニングを入れて思い切り綺麗にするくらいで
良いのではないかなと個人的には思っています。

リフォームに関しても結局のところ人それぞれの判断になります。
色々な判断をする時に、事前に得た知識というものが役に立つと思います。
この記事も１つの判断材料として読んでいただければ幸いでございます。

今回は高く売るコツとして、その物件を綺麗にしておく事、というのを紹介したいと思います。

部屋を掃除するだけの事、と思う方もいるかもしれませんが、
綺麗かそうでないかというのは査定においてとても重要な項目になります。
買取だけでなく仲介でも大事な要素になります。

「買取」という方法で売却をする場合、
不動産業者が買い取って、一度綺麗にしてから売り出すという流れだったことを思い出して下さい。
この「綺麗にする」という作業部分で買取価格から差し引きが行われるわけですから、
当然、汚ければ値段は下がるものと考えてください。
綺麗であれば値段が上がる可能性は大いになります。

極端な話ではありますが、壁や床に穴があいているですとか傷があるですとか、
室内でタバコを吸っている影響で壁紙が黄ばんでいる、臭いが取れない、などなど
買い取る相手が不動産業者であろうと一般の人であろうと、
そんな状態の物件にお金を出そうという気にはならないというものです。

つまり、最初からまめに綺麗にしておく事を心がけるというのが大事なんだという話です。

しかしそんなにまめに綺麗になんてしていない、という人も多くいますでしょう。
ですがそこは諦めずに、出来うる限り綺麗にしておくのがベストです。

その物件をいかに良く見せるか、というのが大事なのです。
モデルルームにも負けないくらい良い状態で査定をしてもらうつもりで、
綺麗にするなり部屋を広く見せるなりと工夫をしてみてください。

モデルルームを引き合いに出したのは、モデルルームが好印象を与えやすい部屋になっているからです。
家具の配置や照明の参考にはちょうど良いのではないでしょうか。
無駄に多く物を置いてあるならそれは見えない方が、部屋は広く見えます。
兎にも角にも、綺麗に、広く見えるようにしてください。
そうすれば買取価格にも確実に良い影響が出るはずです！

ここで、綺麗に見せるならいっそリフォームしてしまえばいいのではないか
と考える方ももしかしたらいるかもしれませんね。
その点に関しては次回、お話していきたいと思います。

高く売るコツその１「物件を綺麗にする事」、以上になります。
参考になる部分があれば幸いでございます。

そんな時期ではありますが、今回は売却時期についてお話したいと思います。
少し仲介寄りな内容になりますが
マンション買取で少しでも「高く売るコツ」として
紹介していきたいと思います。

人がよく動く時期は不動産事情にも関わりがある時期です。
例えば2月、3月あたりはどうでしょうか。
4月は何かの節目に感じる事が多いのではないでしょうか。
その4月へ向けて2月～3月は人の動きが多くなります。
転勤、引っ越し、4月から新居に、などなど、目的は様々ですが
2月～3月はそういう時期なのです。

仲介の場合ですと、こういった時期は
希望の価格でサックリ売れてしまう事があります。
もちろん良い物件であれば、です。
その為には11月～12月から準備しておく必要があるわけですが。

買取もこういった時期に査定をしてもらえば、
少しは買取価格があがるんじゃないか、という話です。
どうでしょう、こういった2月～3月に向けて
買取売却を検討するのも良いのではないかと思います。

と、言っても時期に合わせて売れば高くなるという時代から
少しずれてきている、と個人的な印象ではありますが時折感じております。
マンション売却が高く売れる時期はもうない、と考えてる方も見かけます。

しかしその時代を完全に迎えたわけではないと思いますので
時期を考慮するのは良い事と思います。
時期だけに頼って高く売る事は難しいでしょう。
時期も含め、その他できる事をすればより良いマンション売却が可能だと考えています。

「買取」という方法での売却で、少しでも高く、というのは
なかなかに難しい事と思いますが、
出来うる限りの事をして、後悔のない売却というのを支援できれば幸いでございます。

では、今回はこのあたりで。
良いお年を。

来年もまたよろしくお願い致します。

相場価格自体は売る前に売主様自身で調べておくのがまずベストでしょう。
不動産会社と話を進める上で一つの基準になりますからね。

調べる方法としましては、不動産のチラシですとか、
住宅情報誌なんかを見るのが良いのではないかと思います、駅とかで見ますよね。
周辺のマンションの価格がわかれば、ここも同じくらいか、と判断できるわけです。
インターネットで調べるのは難しい、という人にはおすすめです。

インターネットが得意な方はインターネットを利用してみるのも良いと思います。
最近ですとインターネット上に物件情報が掲載されていますので、
こちらを参考に見るのもよいでしょう。

あとはインターネットの不動産一括見積もりというサービスも
最近ではよく見かけるようになりました。あれは便利ですね。
いずれそういったサービスサイトも紹介していきたいと思います。

なんだかんだ言っていますが
結局不動産業者に聞くのが一番早いんじゃない？と思う方もいると思います。
実際そういうところは否定できませんが、
相場価格を真剣に教えてくれてるかどうか、不動産業者を信頼する為にも、
やはり事前に調べておいていただきたいというのがあるわけです。
買取だけでなく仲介の場合でも知っておいて損はないでしょう。

とは言ってもまじめに価格をはじき出すと
事前に調べた価格と全く違ったなんて事もあるかもしれません。
そういう部分は不動産屋さんにしっかり理由を聞いておきましょう。
親切な業者さんであれば教えてくれるはずです。

では、実際マンションを買い取ってもらう際、どのくらいで買ってもらえるかという話ですが、
大体相場の60％で買い取る不動産業者が多いと感じています。
物によっては70％、はたまた80％くらいで買い取ってくださる業者さんもいます。
この物件は絶対買いたい！と業者さんが思えば、80％まで届くかもしれませんね。
逆に、この物件はいらないな、と思われたら50％まで落とされるかもしれません。

できれば相場の80％で買い取って欲しい、ですよね。
できれば高く買い取って欲しいですね。

その為にやっておきたい事を、また後日お話していきたいと思います。

相場と価格についてはもう少し細かい部分があったりもしますが、
そういった部分はまた別の機会に。

では、今回はこれにて。

以前『メリットとデメリット』のお話をした際、
物件によっては「買い取ってくれる業者が見つからない」場合があるという事を
書いていました。

どうせ安く買うのなら、買い取ってくれてもいいじゃないか、
と考える方もいらっしゃるかと思います。

しかしそう簡単な話でもないのです。
結局は商売です、利益が出ないと不動産業者としては困る一方です。
これは絶対に買取先が見つからないだろう、とわかっている物件を買い取るのは、
不動産業者からしてみれば負担でしかありません。

ましてや売れないだろう事が確実だったしても、物件は物件。
どうしたって高い買い物になります。
大手不動産業者であれば資金の余裕がある場合もあるでしょう。
しかし経営がギリギリな不動産業者も多く存在するのが現状です。

そんなギリギリの中で資金面のリスクをわざわざ背負って
買取をするというのは不動産業者にとってはとても辛いものです。
銀行からお金を借りないといけないですし、
早期売却ができなければ資金は巨額化してしまい、負担が増える一方です。

こうなってくると不動産業者は嫌でも自分達の利益を考えてしまいます。
なんとかして売却しようとし、無理な営業をして
押し売りのような非常に迷惑な行動を取ってしまう事があるのです。

不動産業者としても、売主が大切にしていた物件を
そんな形で売却などしたくはありません。

様々なリスクを背負う事になる為、
結局不動産業者は、安く買い取ることしかできなくなるのです。

安く買うというのは、不動産業者側の悪意が絡んでる場合もありますが、
安くしないと買い取ることすら厳しい、という不動産業者も多いのです。

それ故に「うちでは買取は一切行っていないよ」という不動産業者も多いというわけです。

買取保証制度があるならどの不動産業者に頼んでも、
売れなくても最悪買い取ってもらえる
といったような考え方だけは絶対にしないでいただきたいのです。

仲介をするにしても買取を視野に入れるにしても
不動産業者としっかり相談した上で行動を起こしてください。
買取はやってない、という事が後から発覚しても、困るのは売主なのです。

ご参考までに、不動産業者の事情も少し知っていただければと思います。

買取の場合、この瑕疵担保責任を負う必要がないといった利点があるというのは
お話させていただいていました。

では、この責任とはなんなのか。

「瑕疵」とは簡単に言ってしまうと欠陥や傷と似たような意味であるととらえてください。

売主の方が仲介で家を売却したとしましょう。
売った後に、買主さんから、例えばですが「ここ雨漏りするんですが…」といったような
欠陥が見つかったという連絡がきたとします。売主はそんな欠陥があったことは知りません。
その際発生するのがこの瑕疵担保責任というものです。

売主も気づいていなかった「欠陥」＝「隠れた瑕疵」が売却後に発見された場合、
その責任を負わなければならない、というわけです。

責任というのは、損害賠償を請求されたり契約解除されたり…。
要約すると「壊れてる部分直してください」といったところですね。

瑕疵担保責任の事を考えると、売却後もなんとなくスッキリしないところがありますね。
民法上、瑕疵担保責任を追及できる期間は、特に定められていなかったりします。
買主が瑕疵の事実を知った時から1年以内に行なわなければならないという規定はありますが。
ただ、いつまでもその責任を負うのは売主も安心できたものではありませんので、
売買契約をする際、契約書に追求できる期間を定めたり、
免責という条件をつけたりなどといった対応が見られます。

ただし、買取の場合は無条件でこの瑕疵担保責任が免責となります。
つまり、この責任を負うのは不動産会社になる、というわけです。

ただし最初からわかっている欠陥は
しっかり伝えないといけないという告知義務がありますのでご注意を。

買取という方法は買い取ってくれる不動産会社さえ見つかれば、本当に楽な方法です。
もちろん、仲介に比べればの話ではありますが。

瑕疵担保責任に関してはご理解いただけましたでしょうか。
こういったところも参考にしていただければ幸いです。

買取を選ぶ理由のお話をした際
『買取り保証制度』なるものがあるという事も一緒に書きました。

その買取り保証制度についてお話していきたいと思います。

大学受験のすべりどめ、という言い回しをしましたが、
実際どういうものなのかを簡単に申し上げますと、
仲介をした不動産会社が売却できなかった場合、その不動産会社が
その物件を買い取ってくれる、という制度です。
仲介がダメだったから買取に変更、という事ですね。

メリットとデメリットのお話をした時に「まずは仲介での売却をおすすめ」と
言ったのはこの制度があるから、というのも理由の1つです。

売却をする際、不動産会社とはあらかじめ「仲介期間」を設定する事が多くあります。
その期間内に売却ができなかった、という時にこの制度があると売主としても気が楽になります。
期間は関係なく、売れるまで気長に待ってみよう、という方もいますが、
引っ越しや買い替えなど、どうしても期限を気にしなければならない方も多く存在します。
そういった時に買取り保障制度があると便利なのではないでしょうか。

制度をうまく利用する為にも、
不動産会社としっかり相談をする必要があります。
「買取保証制度がありますから、すぐに買取ります」というのは、危険だからです。
例の「安く買い叩かれる」の酷いパターンです。
売れるからといってすぐに売ってしまってはいけません。
制度を利用して良くない事を考える不動産会社、そう少なくはありません。

時間の猶予があるなら、まずは仲介。それでもしだめだったら買取。

すべりどめと言った理由はおわかりいただけたでしょうか。

こういった制度があると理解した上で、
仲介、買取の取捨選択をされてみても良いのではないかと思います。

さて、次回は「瑕疵担保責任」についてお話していきたいと思います。