基本知識

今回は相場価格についてお話したいと思います。
マンション売却にあたって知っておいていただきたいことは
数多くありますので、気長にお付き合いいただければ幸いです。

相場価格自体は売る前に売主様自身で調べておくのがまずベストでしょう。
不動産会社と話を進める上で一つの基準になりますからね。

調べる方法としましては、不動産のチラシですとか、
住宅情報誌なんかを見るのが良いのではないかと思います、駅とかで見ますよね。
周辺のマンションの価格がわかれば、ここも同じくらいか、と判断できるわけです。
インターネットで調べるのは難しい、という人にはおすすめです。

インターネットが得意な方はインターネットを利用してみるのも良いと思います。
最近ですとインターネット上に物件情報が掲載されていますので、
こちらを参考に見るのもよいでしょう。

あとはインターネットの不動産一括見積もりというサービスも
最近ではよく見かけるようになりました。あれは便利ですね。
いずれそういったサービスサイトも紹介していきたいと思います。

なんだかんだ言っていますが
結局不動産業者に聞くのが一番早いんじゃない？と思う方もいると思います。
実際そういうところは否定できませんが、
相場価格を真剣に教えてくれてるかどうか、不動産業者を信頼する為にも、
やはり事前に調べておいていただきたいというのがあるわけです。
買取だけでなく仲介の場合でも知っておいて損はないでしょう。

とは言ってもまじめに価格をはじき出すと
事前に調べた価格と全く違ったなんて事もあるかもしれません。
そういう部分は不動産屋さんにしっかり理由を聞いておきましょう。
親切な業者さんであれば教えてくれるはずです。

では、実際マンションを買い取ってもらう際、どのくらいで買ってもらえるかという話ですが、
大体相場の60％で買い取る不動産業者が多いと感じています。
物によっては70％、はたまた80％くらいで買い取ってくださる業者さんもいます。
この物件は絶対買いたい！と業者さんが思えば、80％まで届くかもしれませんね。
逆に、この物件はいらないな、と思われたら50％まで落とされるかもしれません。

できれば相場の80％で買い取って欲しい、ですよね。
できれば高く買い取って欲しいですね。

その為にやっておきたい事を、また後日お話していきたいと思います。

相場と価格についてはもう少し細かい部分があったりもしますが、
そういった部分はまた別の機会に。

では、今回はこれにて。

今回は「瑕疵担保責任」についてお話したいと思います。
かしたんぽせきにん、と読みます。

買取の場合、この瑕疵担保責任を負う必要がないといった利点があるというのは
お話させていただいていました。

では、この責任とはなんなのか。

「瑕疵」とは簡単に言ってしまうと欠陥や傷と似たような意味であるととらえてください。

売主の方が仲介で家を売却したとしましょう。
売った後に、買主さんから、例えばですが「ここ雨漏りするんですが…」といったような
欠陥が見つかったという連絡がきたとします。売主はそんな欠陥があったことは知りません。
その際発生するのがこの瑕疵担保責任というものです。

売主も気づいていなかった「欠陥」＝「隠れた瑕疵」が売却後に発見された場合、
その責任を負わなければならない、というわけです。

責任というのは、損害賠償を請求されたり契約解除されたり…。
要約すると「壊れてる部分直してください」といったところですね。

瑕疵担保責任の事を考えると、売却後もなんとなくスッキリしないところがありますね。
民法上、瑕疵担保責任を追及できる期間は、特に定められていなかったりします。
買主が瑕疵の事実を知った時から1年以内に行なわなければならないという規定はありますが。
ただ、いつまでもその責任を負うのは売主も安心できたものではありませんので、
売買契約をする際、契約書に追求できる期間を定めたり、
免責という条件をつけたりなどといった対応が見られます。

ただし、買取の場合は無条件でこの瑕疵担保責任が免責となります。
つまり、この責任を負うのは不動産会社になる、というわけです。

ただし最初からわかっている欠陥は
しっかり伝えないといけないという告知義務がありますのでご注意を。

買取という方法は買い取ってくれる不動産会社さえ見つかれば、本当に楽な方法です。
もちろん、仲介に比べればの話ではありますが。

瑕疵担保責任に関してはご理解いただけましたでしょうか。
こういったところも参考にしていただければ幸いです。

さて。

前回の「仲介」と「買取」について、これの続きになります。
それぞれのメリット、デメリットについて簡単に触れていこうと思います。

＝「仲介」のメリット、デメリット＝

【メリット】
・高価格売却ができます（もちろん物件によりけりです）

【デメリット】
・仲介手数料がかかる
・売却できるまでの期間が長い（例：約3ヶ月～6ヶ月程度）
・売却先が見つからない場合がある

デメリットの内容が少々目立ちますが、売却するにはそれなりのリスクも必要というように思ってください。
やはりなかなか売却先が決まらないと、売主としては落ち着かない状態が続くかと思われます。
早く売ってスッキリしたい、という思いもあるかもしれません。
しかし、結果的に高く売れるのは、一般的には仲介になります。
以上を踏まえて、買取について触れてみます。

＝「買取」のメリット、デメリット＝

【メリット】
・売却までの期間が短い（2週間～1ヶ月程度）

【デメリット】
・買取値段が安くなる
・物件によっては買い取ってくれる業者が見つからない

おわかりいただけたでしょうか。

買取は、高くは売れません。

不動産業者に安く買い叩かれるというのはよくある話です。
不動産業者が直接買い取った物件はその後どうなるかと言うと、
新たにリフォーム等、付加価値をつけた上で
「買い取ったマンションを買取値段よりも価格をあげて」売却するわけです。
つまり、不動産業者からしてみれば、利益を出す為に
なるべく安く手に入れたいというのが本音なのです。
思い切り安く買い取って、結構なお値段で売り出している業者さん、
いるかもしれませんよね。

楽だからと言って買取という手段を選ぼうとする方も見かけますが、
もし、本当に高く売りたいとお考えであれば、まずは仲介での売却をおすすめします。

それでは買取はなんの為に存在するのか、という事になってしまいますが、
それはまた次回にしようかと思います。

また、そんなに高く売れないかもしれない「買取」でも
できる事、知っておくべき事はたくさんあります。
そういったところも少しずつご紹介できればと思います。

まず基本的なところから。
売却をする際、「仲介」で売却する場合、「買取」で売却する場合、
と大きく分けて2つの売却方法があります。
個人間で売却のやりとりをするなどの方法もあるかと思いますが、
まずはこの2つの違いについてお話していこうと思います。
どちらの方法も不動産業者の担う役割の名前と考えていただければと思います。

「仲介」とは
不動産業者が「仲介役」を担う方法です。
売主様がマンションを売りに出す際、不動産業者が
買い手を探し、取り持ってくれるといった流れです。

仲介の場合、仲介をしてもらうのですから、仲介手数料が発生します。
つまりこの場合の不動産業者の利益は「仲介手数料」となるわけです。
買い手を探す為の手段として広告を出す際、不動産業者は
仲介手数料の中から広告宣伝費を捻り出さなければならないので、
こういった時必要があれば自ら広告費を出資する場合もありますがそこは自由です。
仲介は世間で言う一般的な売却方法になります。
頭に入れておいて買取と比べてみてください。

「買取」とは
不動産業者が「買い取る役」を担う方法です。
要するに不動産業者が売主様のマンションを直接買い取ります。
買い手＝不動産業者になる為、仲介よりも断然早いスピードで売却が可能です。
もちろん広告を出す必要もない為、宣伝費はかかりません。
仲介をしているわけでもないので、仲介手数料もかかりません。
買取に費用はかからないと考えて良いでしょう。

ではこの場合の不動産業者の利益はどこから出るのでしょうか。

これは、買い取ったマンションを買取値段よりも価格をあげて
売却を行った際に発生する差額が買取での利益となります。

以上が仲介と買取のおおまかな内容になります。

後日、それぞれのメリットデメリットについて触れてみましょう。